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Cuando trabajas toda tu vida para ofrecer a tu familia estabilidad y bienestar, lo último que quieres es dejarle trámites complicados, disputas o pérdidas. La buena noticia es que existen herramientas legales para anticiparte y asegurar que lo que has construido pase con claridad, sin sorpresas.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN): CÓMO RECLAMAR LA PROPIEDAD TRAS HABITARLA POR AÑOS
Introducción:
Al comprar o vender una propiedad en Puebla, dos conceptos suelen generar confusión: el avalúo catastral y el avalúo comercial.
Aunque ambos determinan el valor de un inmueble, tienen propósitos y resultados distintos, y conocer la diferencia puede ayudarte a pagar el precio justo y evitar problemas legales o fiscales.
1. ¿Qué es el avalúo catastral?
El avalúo catastral es el valor que asigna el municipio o la autoridad catastral a una propiedad para fines fiscales.
Este valor se utiliza para calcular impuestos como el predial, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y otros derechos municipales.
Se determina considerando factores como:
La ubicación del terreno.
El uso de suelo permitido (habitacional, comercial, mixto, etc.).
La superficie del terreno y de construcción.
Las características físicas del inmueble (materiales, antigüedad, estado de conservación).
Importante: el avalúo catastral suele ser inferior al valor de mercado, ya que su finalidad no es reflejar el precio real, sino servir como base para impuestos.
Fuente: Dirección de Catastro y Padrón Predial del Municipio de Puebla
2. ¿Qué es el avalúo comercial?
El avalúo comercial es una estimación del valor real de mercado del inmueble, realizada por un perito valuador certificado.
Este avalúo se usa en operaciones de compra-venta, créditos hipotecarios, seguros o regularizaciones.
Para calcularlo, el valuador toma en cuenta:
La oferta y demanda inmobiliaria actual.
El precio de propiedades similares en la zona.
Las condiciones reales del inmueble (acabados, orientación, servicios, entorno).
Su potencial de valorización.
Este valor refleja lo que realmente vale tu propiedad si quisieras venderla o comprarla hoy en el mercado.
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal, Manual de Valuación Inmobiliaria 2024
3. Principales diferencias
| Característica | Avalúo Catastral | Avalúo Comercial |
|---|---|---|
| Quién lo realiza | Autoridad municipal o estatal | Perito valuador certificado |
| Finalidad | Fines fiscales e impuestos | Fines de mercado (compra, venta, crédito) |
| Valor estimado | Menor al valor real | Valor de mercado actual |
| Validez | Permanente, mientras no haya modificaciones | Generalmente 6 meses a 1 año |
| Costo | Bajo o incluido en trámites municipales | Mayor, depende del perito y el tipo de inmueble |
4. ¿Cuál te conviene al comprar una casa?
Si estás regularizando o pagando impuestos, el avalúo catastral es el que determina los montos oficiales ante el municipio.
Si estás comprando, vendiendo o solicitando un crédito hipotecario, el avalúo comercial es el que realmente importa, ya que refleja el valor justo del inmueble.
En operaciones de compraventa, es recomendable revisar ambos:
El catastral, para conocer la situación fiscal y evitar adeudos.
El comercial, para asegurarte de que el precio sea justo y acorde al mercado.
Ejemplo práctico en Puebla
Supongamos que una casa en Lomas de Angelópolis tiene:
Avalúo catastral: $1,200,000 MXN
Avalúo comercial: $2,000,000 MXN
El predial y los impuestos se calcularán sobre el valor catastral, pero si decides venderla, el precio real de mercado será el del avalúo comercial.
Esa diferencia es común y no implica un error, sino dos propósitos distintos.
5. Cómo obtener un avalúo en Puebla
Avalúo catastral:
Se solicita en la Dirección de Catastro Municipal (Presidencia Municipal o en línea, según el municipio).
Debes presentar escritura, identificación, y comprobante de domicilio.
Avalúo comercial:
Se solicita con un perito valuador certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o registrado ante el Colegio de Valuadores de Puebla.
El costo varía, pero suele ir de $3,000 a $8,000 MXN, según el tipo de propiedad.
Nuevo esquema fiscal en Puebla: ¿hasta dónde se toma en cuenta el valor catastral?
En 2025, el municipio de Puebla aprobó un esquema progresivo para el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (ISABI), donde el impuesto ya no se aplicará únicamente considerando el valor catastral, sino tomando en cuenta distintos rangos de valor comercial:
Para propiedades con valor hasta 500 mil pesos, la tasa será 0 %.
Para aquellas entre 500 mil y 3 millones de pesos, se mantendrá la tasa anterior del 1.8 %.
Para inmuebles con valor superior a 3 millones, la tasa será del 3 %.
La Jornada de Oriente
Este cambio implica que ya no basta con que el valor catastral esté bajo para pagar poco impuesto. Si el inmueble tiene un valor comercial alto, podrías quedar sujeto a impuestos mayores.
Además, se ha señalado que para calcular la adquisición, se tomará en cuenta el valor de adquisición o el valor catastral, el que resulte mayor, como base gravable. mtpnoticias.com
Conclusión
Conocer la diferencia entre el avalúo catastral y el avalúo comercial no es solo un tema técnico: puede definir cuánto pagas de impuestos, el valor real de tu propiedad y hasta si tu compraventa es legalmente válida.
En Puebla, las nuevas disposiciones fiscales ya no permiten calcular operaciones a valor catastral cuando este es inferior al comercial, lo que significa que intentar comprar o vender “más barato” puede resultar en multas o en la nulidad de la operación.
Si estás por comprar, vender o regularizar una propiedad, lo mejor es hacerlo con información clara y un avalúo profesional que refleje su valor real.
Cómo te ayuda Nidalia
Solicitar y revisar tu avalúo comercial o catastral.
Determinar cuál conviene según tu objetivo (venta, herencia, crédito o regularización).
Asegurar que todos tus documentos estén listos para una operación sin riesgos.
Contáctanos y da el siguiente paso con seguridad. Tu patrimonio merece una gestión profesional.
Bibliografía
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
El mercado inmobiliario en Puebla está entrando en una fase de consolidación y evolución: después de incrementos muy fuertes en los últimos años, los inversionistas y compradores están más atentos a dónde ubicar su dinero de manera segura.
Cuando trabajas toda tu vida para ofrecer a tu familia estabilidad y bienestar, lo último que quieres es dejarle trámites complicados, disputas o pérdidas. La buena noticia es que existen herramientas legales para anticiparte y asegurar que lo que has construido pase con claridad, sin sorpresas.