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Terminar de pagar una hipoteca es un momento importante, pero todavía conviene revisar cómo quedó registrada la propiedad. El pago del crédito y la cancelación de la hipoteca son actos distintos, y es necesario verificar que la situación registral del inmueble también se encuentre actualizada. En este artículo te explicamos qué revisar y por qué puede ser importante hacerlo antes de vender, donar o realizar otro trámite sobre tu propiedad.
DONAR UNA PROPIEDAD A UN HIJO NO ES SOLAMENTE FIRMAR UNA DONACIÓN
Introducción:
Quiero darle mi casa a mi hijo.”
La frase parece sencilla.
Pero cuando esa casa es un inmueble, darle la propiedad a alguien implica mucho más que ponerse de acuerdo y firmar un documento.
Una donación de inmueble es un acto jurídico que transmite la propiedad de una persona a otra de manera gratuita y que, en Puebla, debe constar en escritura pública.
Antes de llegar a esa escritura, hay varias cosas que conviene revisar.
Primero hay que saber qué se está donando
Puede parecer obvio: una casa.
Pero una propiedad tiene una escritura, antecedentes registrales, datos catastrales, superficie, propietarios y, en algunos casos, gravámenes o situaciones pendientes.
Antes de transmitirla, conviene comprobar que toda esa información sea consistente.
Por ejemplo, si la escritura señala una superficie determinada pero con los años se hicieron ampliaciones que no están reflejadas en la documentación, vale la pena resolver esa situación antes de plantear la donación.
Lo mismo puede ocurrir si existen varios propietarios, si hay una hipoteca que todavía aparece registrada o si la propiedad forma parte de una situación sucesoria.
La donación puede ser el objetivo de la familia, pero la situación del inmueble determina qué tan sencillo será llegar hasta ella.
¿Qué implica realmente donar una propiedad?
En una donación, una persona transmite gratuitamente uno o más bienes a otra. El Código Civil de Puebla contempla, además, que una donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.
Esto importa porque no todas las familias están buscando exactamente lo mismo.
Hay quien simplemente quiere transferir una propiedad a su hijo.
Hay quien quiere hacerlo bajo determinadas condiciones.
Y hay quien está pensando en cómo organizar su patrimonio para el futuro.
La forma en que se estructure el acto debe corresponder con lo que realmente se quiere lograr.
No conviene comenzar por el documento.
Conviene comenzar por la decisión.
¿Por qué suele considerarse una donación?
Hay familias que deciden donar una propiedad porque quieren transferirla a sus hijos mientras están vivos.
Puede tratarse de una casa que ya no utilizan, un terreno, una propiedad que quieren dejar organizada para uno de sus hijos o simplemente una decisión de planeación patrimonial.
También puede ser una forma de adelantar una transmisión que, de otro modo, podría ocurrir posteriormente mediante una sucesión.
Pero aquí hay una diferencia importante:
donar y hacer testamento no producen el mismo efecto.
Con una donación, la transmisión se realiza en vida y el inmueble pasa al patrimonio de la persona donataria conforme al acto celebrado.
Con un testamento, la persona dispone de sus bienes para después de su fallecimiento y la transmisión se resolverá mediante la sucesión correspondiente.
Por eso, antes de decidir, vale la pena preguntarse qué se quiere conseguir realmente.
La propiedad también necesita estar en orden
Antes de formalizar una donación, puede ser necesario revisar la documentación que acredita la propiedad y su situación registral.
Actualmente, el Gobierno de Puebla contempla para la inscripción de actos traslativos de dominio documentación como el instrumento notarial, avalúo catastral, constancias relacionadas con predial y agua, avisos preventivos y los documentos fiscales que correspondan al acto. Los requisitos concretos pueden variar según la operación.
Esto ayuda a entender por qué una donación no empieza el día que se firma ante notario.
Antes hay que conocer qué propiedad se está transmitiendo y en qué situación se encuentra.
¿Y qué documentos se necesitan?
La documentación exacta depende del inmueble y de las circunstancias de quienes participan en la operación.
Pero normalmente será necesario partir de documentos que permitan acreditar la propiedad y la identidad de las personas que intervienen.
También pueden entrar en el proceso documentos relacionados con:
- La escritura o título de propiedad.
- La situación registral del inmueble.
- Información catastral y avalúos.
- Predial y otros pagos relacionados con el inmueble.
- Identificaciones y documentos de las personas que participan.
- La documentación que corresponda al acto y a su tratamiento fiscal.
En Puebla, por ejemplo, el trámite de inscripción de actos traslativos de dominio contempla actualmente un instrumento notarial, avalúo catastral y determinadas constancias fiscales y de servicios, además de la documentación específica que corresponda al acto.
No significa que todas las donaciones lleven exactamente la misma carpeta.
Significa que la documentación se determina a partir de la propiedad y del acto que se va a realizar.
Hay algo que conviene revisar antes de hablar de una donación
La situación registral.
Antes de transmitir un inmueble, es importante saber quién aparece como propietario y si existen gravámenes u otros actos inscritos que puedan afectar la operación.
El propio sistema registral de Puebla contempla certificados de situación registral y de libertad o existencia de gravamen dentro de los procedimientos relacionados con operaciones sobre inmuebles.
Imaginemos que una persona quiere donar a su hijo una casa que compró hace veinte años.
Tiene la escritura.
Paga el predial.
La familia siempre ha sabido que la casa es suya.
Pero al revisar los antecedentes aparece una situación que necesita aclararse antes de transmitirla.
Es mucho mejor descubrirlo antes de preparar la donación que cuando la familia ya espera que la operación esté lista.
Donar también es tomar una decisión patrimonial
Hay una parte de la donación que no aparece en los requisitos del trámite.
La persona que dona deja de ser propietaria del inmueble.
Y eso merece pensarse con calma.
A veces la intención es muy clara: “quiero que esta casa sea de mi hijo”.
En otros casos, la persona todavía vive en la propiedad, necesita conservar cierto control sobre ella o tiene varios hijos y quiere analizar cómo organizar su patrimonio.
Ahí es donde una conversación patrimonial puede ser tan importante como el trámite notarial.
Antes de firmar, conviene tener claro qué se quiere transmitir, a quién, cuándo y con qué consecuencias.
¿Donación o testamento?
No existe una respuesta universal.
Son herramientas diferentes para momentos y objetivos diferentes.
Una persona puede querer transmitir un inmueble en vida y elegir una donación.
Otra puede preferir conservar la propiedad durante su vida y establecer mediante testamento cómo quiere que se distribuya su patrimonio después.
Y también hay situaciones familiares en las que conviene analizar otras alternativas.
La decisión debería partir de la situación real de la persona y de su familia, no solamente de la idea de que “donar es más fácil”.
Una firma puede ser el último paso, no el primero
Cuando alguien llega diciendo:
“Quiero donar mi casa a mi hijo.”
La respuesta no debería ser únicamente preparar una escritura.
Primero hay que conocer la propiedad.
Revisar sus documentos.
Entender su situación registral.
Comprobar que la información sea consistente.
Y después analizar la forma adecuada de llevar a cabo la transmisión.
La escritura es importante, pero llega después de haber entendido qué se está haciendo.
Donar una propiedad es una decisión sobre el patrimonio de hoy y también sobre el de mañana.
Si estás pensando en donar una casa, un terreno u otro inmueble a un hijo, en NIDALIA podemos orientarte sobre la documentación, la situación de la propiedad y el proceso necesario para formalizar la operación.
Porque antes de firmar una donación, conviene saber exactamente qué estás transmitiendo y qué implica hacerlo.
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
Una propiedad tiene una historia registral que va mucho más allá de la escritura que guardamos en casa. En el Registro Público de la Propiedad pueden constar distintos actos relacionados con el inmueble, sus propietarios y los derechos inscritos sobre él. Conocer estos antecedentes puede ser especialmente útil cuando queremos vender, heredar, regularizar o simplemente entender mejor la situación jurídica de una propiedad.
Una casa puede tener más metros de construcción de los que aparecen en sus documentos. Una ampliación hecha hace años, una habitación adicional o incluso un segundo piso pueden hacer que la realidad de la propiedad y su documentación ya no coincidan.