Ir al contenido 
Cuando varios hermanos heredan una propiedad, es posible que cada uno tenga una idea diferente sobre qué hacer con ella. Uno puede querer vender, otro conservarla y otro no tener claro todavía qué decisión tomar.
¿QUÉ PASA CUANDO UNA CASA TIENE MÁS CONSTRUCCIÓN DE LA QUE APARECE EN SUS DOCUMENTOS?
Introducción:
«La casa tiene 180 metros cuadrados.»
«¿Y cuántos aparecen en los documentos?»
«120.»
Entonces viene una pregunta bastante lógica:
¿Y los otros 60?
La diferencia puede tener una explicación sencilla. Quizá la casa fue ampliada después de que se elaboraron los documentos originales. Tal vez se construyó una habitación, una cochera, un segundo piso o alguna otra parte del inmueble con el paso de los años.
Para quienes viven ahí, simplemente es la casa tal como la conocen.
En los documentos, la historia puede ser diferente.
Las propiedades también cambian con los años
Una casa que se compró hace veinte o treinta años puede no tener hoy las mismas características que tenía cuando se adquirió.
Una familia pudo haber construido una habitación adicional.
Se pudo haber cerrado una terraza.
Quizá se amplió la cocina o se construyó un segundo nivel.
También pueden existir modificaciones que se hicieron mucho tiempo atrás y que nadie había considerado necesario revisar.
El problema aparece cuando necesitamos que la información documental y catastral refleje correctamente la realidad del inmueble.
¿Dónde puede aparecer la diferencia?
Cuando hablamos de los metros cuadrados de una propiedad, no necesariamente estamos hablando de un solo dato.
Hay información relacionada con el terreno y otra relacionada con la construcción. También pueden existir documentos notariales, información registral, datos catastrales, planos y documentos emitidos por el municipio.
Por eso, encontrar que «la casa mide más de lo que dice la escritura» no basta para saber qué está pasando.
Primero hay que identificar qué superficie aparece en cada documento y qué representa ese dato.
En Puebla, la cédula catastral permite comprobar la información con la que está registrado un predio, a partir de la inspección y el levantamiento correspondiente. Además, cuando existen cambios que modifican los datos asentados en el registro catastral, existe un trámite para solicitar su inscripción o modificación.
Una ampliación puede ser perfectamente visible y, aun así, no estar reflejada
Imaginemos una casa que originalmente tenía 120 m² de construcción.
Diez años después, sus propietarios decidieron construir otros 60 m².
La nueva parte está ahí. Se utiliza todos los días. Forma parte de la casa.
Pero eso no significa necesariamente que toda la información relacionada con esa ampliación se haya actualizado en los documentos correspondientes.
En Puebla existe un trámite específico para la inscripción de actos declarativos o modificatorios de la construcción. Entre los casos contemplados se encuentra la ampliación de una construcción, y los requisitos incluyen, entre otros documentos, un instrumento notarial, avalúo catastral y una constancia de liberación de obra o de antigüedad de la construcción.
Los requisitos concretos dependen de las características y antecedentes de cada inmueble.
¿Significa que la construcción está mal?
No necesariamente.
Esta es una de las primeras cosas que conviene aclarar.
Que una construcción no aparezca de la misma manera en todos los documentos no permite concluir por sí solo que sea ilegal o que deba demolerse.
Puede tratarse de una ampliación que necesita declararse, de información catastral que requiere actualización, de una construcción antigua cuya antigüedad debe acreditarse o de alguna otra diferencia que necesite revisarse.
En algunos municipios existen procedimientos específicos para construcciones preexistentes y para regularizar determinadas obras realizadas sin las licencias correspondientes. Las condiciones dependen de la normativa municipal aplicable al inmueble.
Por eso, antes de asumir cuál es el problema, conviene revisar de dónde viene la diferencia.
¿Por qué importa si algún día quieres vender?
Mientras una familia vive en la casa, una diferencia entre los metros construidos y los documentos puede pasar desapercibida durante años.
La situación cambia cuando llega el momento de vender, realizar una operación ante notario, actualizar información o llevar a cabo algún otro trámite relacionado con el inmueble.
En una operación inmobiliaria, la información de la propiedad necesita ser suficientemente clara para que las partes y los profesionales involucrados puedan trabajar con ella.
Además, el propio IRCEP contempla la elaboración de avalúos catastrales cuando existen nuevas construcciones, reconstrucciones o demoliciones, así como cuando se modifica el área o los datos registrados del inmueble.
Por eso conviene detectar estas diferencias antes de llegar al momento de la venta.
También importa para conocer correctamente tu patrimonio
No todo tiene que hacerse pensando en vender.
Saber cuántos metros tiene realmente una propiedad y cómo están reflejados en sus documentos también permite tener una imagen más clara del patrimonio familiar.
Esto puede ser especialmente importante cuando la casa ha pasado por varias generaciones y ha tenido diferentes modificaciones a lo largo del tiempo.
Una propiedad puede haber cambiado mucho desde que fue adquirida.
Los documentos también necesitan contar esa historia.
¿Qué conviene revisar cuando los números no coinciden?
No hace falta empezar directamente por un trámite.
Primero conviene revisar la información disponible.
Por ejemplo:
- La escritura o título de propiedad.
- La información catastral.
- La superficie del terreno y de la construcción que aparece registrada.
- Los planos o croquis existentes.
- Las licencias o permisos relacionados con las obras realizadas.
- La antigüedad de las construcciones.
- Los documentos municipales disponibles.
- La situación registral del inmueble.
Con esa información se puede determinar de dónde viene la diferencia y qué camino corresponde seguir.
No todos los casos necesitan la misma solución.
Una ampliación hecha hace años también tiene una historia
Quizá esos 60 metros cuadrados se construyeron cuando los hijos todavía vivían en casa.
Quizá eran el espacio que la familia necesitaba en ese momento.
Tal vez hoy nadie recuerda exactamente cuándo se hizo la obra porque han pasado veinte años.
Para quienes viven en la propiedad, esos metros forman parte de la casa desde hace mucho tiempo.
Pero cuando llega el momento de revisar la documentación, es necesario reconstruir también esa parte de su historia.
La antigüedad de una construcción puede ser relevante para determinar qué documentación o procedimiento corresponde. En Puebla existen trámites en los que se solicita una constancia de antigüedad o liberación de obra, según el supuesto.
Lo importante es que la propiedad y sus documentos puedan contar la misma historia
Una diferencia entre lo construido y lo documentado no siempre significa que exista un gran problema.
Pero tampoco conviene ignorarla.
Si una propiedad ha tenido ampliaciones, modificaciones o construcciones a lo largo de los años, revisar esa información permite saber qué está registrado, qué ha cambiado y si hace falta actualizar algo.
Y cuanto antes se conozca la situación, más opciones habrá para decidir qué hacer.
Esos 60 metros cuadrados no aparecieron de la nada
Alguien los construyó.
En algún momento se tomó la decisión de ampliar la casa y esa construcción pasó a formar parte de la vida cotidiana de la familia.
Ahora la pregunta es otra:
¿La documentación de la propiedad cuenta también esa parte de la historia?
Si tienes una propiedad cuya construcción actual no coincide con la información que aparece en sus documentos, en Nidalia podemos ayudarte a revisar la situación y orientarte sobre el proceso de regularización que corresponda, ya sea por preexistencia, ampliación u obra nueva.
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
Una casa puede tener un enorme valor sentimental para una familia y, al mismo tiempo, un valor comercial determinado por factores como su ubicación, características, estado físico y las condiciones del mercado.
Una propiedad puede permanecer vacía durante años después de una herencia, un cambio familiar o simplemente porque nadie ha decidido todavía qué hacer con ella.