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Comprar o vender una propiedad implica impuestos que pueden representar una parte importante del costo final. Sin embargo, la ley contempla exenciones y mecanismos que, bien aplicados, permiten optimizar la operación de forma totalmente legal. En esta guía te explicamos cómo funciona la exención por casa habitación, el papel del avalúo y qué revisar antes de firmar.
¿TIENES TERRENO Y NUNCA LO ESCRITURASTE? LO QUE DEBES SABER EN 2026
Introducción:
En Puebla es muy común escuchar frases como:
“Lo compré hace años con contrato privado.”
“Me dieron una cesión de derechos.”
“Está a nombre de mi papá, pero ya es mío.”
“Nunca lo escrituré porque no lo iba a vender.”
El problema es que mientras un terreno no esté escriturado e inscrito correctamente en el Registro Público de la Propiedad, legalmente no tienes propiedad plena, aunque lo hayas pagado.
Y eso puede convertirse en un problema serio.
¿Qué significa no tener escritura?
Una escritura pública:
✔ Se firma ante notario.
✔ Se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
✔ Acredita legalmente quién es el dueño.
Un contrato privado o recibo simple no te convierte en propietario formal ante la ley.
Puede funcionar como antecedente, pero no como título definitivo.
Riesgo 1: No puedes vender formalmente
Si tu terreno no está escriturado:
No puedes hacer una compraventa formal ante notario.
El comprador no podrá obtener crédito.
La operación será considerada de alto riesgo.
Muchos terrenos sin escritura solo pueden venderse mediante cesiones informales, lo que reduce su valor y limita el mercado.
En otras palabras:
Tu terreno pierde valor comercial.
Riesgo 2: Problemas en sucesión
Uno de los conflictos más comunes en Puebla ocurre cuando el dueño fallece y el terreno:
No está escriturado.
Está a nombre de otra persona.
Tiene antecedentes incompletos.
En estos casos pueden surgir:
Juicios sucesorios largos.
Disputas entre familiares.
Gastos legales elevados.
Años sin poder vender o disponer del inmueble.
El desorden legal no desaparece… se hereda.
Riesgo 3: No puedes obtener crédito o financiamiento
Sin escritura:
No puedes hipotecar.
No puedes usar el terreno como garantía.
No puedes acceder a créditos para construcción.
No puedes vender a alguien que compre con crédito bancario o Infonavit.
Esto limita tus opciones financieras y reduce el potencial de crecimiento de tu patrimonio.
Riesgo 4: Dificultades para regularizar después
Entre más tiempo pase:
Más difícil puede ser localizar al vendedor original.
Pueden aparecer gravámenes.
Puede haber problemas de posesión.
Puede haber inconsistencias en superficie o medidas.
Regularizar a tiempo suele ser más sencillo y menos costoso que hacerlo cuando ya existe un conflicto.
¿Por qué tantas personas no escrituraron?
En muchos casos:
Se compró en preventa.
Fue una herencia informal.
Se adquirió en ejido sin cambio de régimen.
Se evitó el gasto notarial.
Se creyó que “no era urgente”.
Pero lo que se ahorró en su momento puede convertirse en un gasto mayor después.
¿Cómo se regulariza un terreno?
Cada caso es distinto, pero generalmente implica:
Revisión de antecedentes.
Verificación de uso de suelo.
Avalúo.
Escritura pública ante notario.
Inscripción en Registro Público.
Actualización catastral y predial.
En algunos casos puede requerirse juicio de usucapión o regularización especial.
Por eso es importante analizar cada situación antes de actuar.
Conclusión
Tener un terreno sin escritura es como tener un patrimonio a medias.
Puedes poseerlo físicamente, pero legalmente estás vulnerable.
No podrás vender con facilidad.
No podrás heredarlo sin complicaciones.
No podrás usarlo estratégicamente.
Regularizar no es un gasto: es una inversión en tranquilidad.
¿Cómo puede ayudarte Nidalia?
En Nidalia:
✔ Revisamos la situación legal de tu terreno.
✔ Analizamos antecedentes y documentos.
✔ Te orientamos sobre la vía correcta de regularización.
✔ Coordinamos con notaría y peritos.
✔ Te acompañamos hasta que quede formalmente a tu nombre.
Este es un excelente momento para ordenar tu patrimonio.
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Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
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