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En Puebla es común tener terrenos adquiridos mediante contratos privados o cesiones de derechos que nunca se formalizaron ante notario. Aunque hayas pagado por el inmueble, sin escritura pública inscrita no tienes plena seguridad jurídica. En este artículo te explicamos los riesgos de no escriturar y cómo regularizar tu terreno para proteger tu patrimonio y su valor futuro.
ASÍ CAMBIÓ EL IMPUESTO POR COMPRA DE INMUEBLES EN PUEBLA: LO QUE DEBES SABER EN 2026
Introducción:
Si estás pensando en comprar una casa, departamento o terreno en Puebla este año, además de planear tu presupuesto debes conocer un impuesto clave que impacta directamente el costo de la operación: el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI).
A partir de 2025 el municipio de Puebla implementó un esquema progresivo para calcular este gravamen, lo que significa que la tasa que pagarás depende del valor de la propiedad que estás comprando. Esto cambia las reglas del juego para compradores y es importante entenderlo antes de tomar una decisión. (lajornadadeoriente)
¿Qué es y para qué sirve el ISABI?
El ISABI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que debes pagar cuando adquieres un inmueble en Puebla. Su objetivo es gravar el paso de propiedad de una persona a otra y se paga antes de formalizar la escritura pública.
Este impuesto se calcula con base en el valor del inmueble (generalmente el mayor entre el precio de venta pactado y el valor avalúo) y se cobra al comprador al momento de la escrituración.
¿Cómo funciona el esquema progresivo en Puebla?
Hasta antes de 2025, la tasa del ISABI en Puebla era generalmente fija en 1.8% del valor de la propiedad. Pero desde el Ejercicio Fiscal 2025 se aprobó un esquema progresivo por rangos de valor, con base en la Ley de Ingresos del municipio, que se mantiene vigente durante 2026.
Tasas del ISABI en 2026 (Puebla)
| Valor de la propiedad | Tasa del ISABI |
|---|---|
| Hasta $500,000 MXN | 0% (exento de impuesto) |
| Entre $500,001 y $3,000,000 MXN | 1.8% |
| Más de $3,000,000 MXN | 3% |
Este esquema busca beneficiar a quienes adquieren propiedades de menor valor, al mismo tiempo que cobra una tasa mayor a quienes compran inmuebles con un precio más alto.
Ejemplos de cálculo del impuesto
Para que lo visualices mejor, aquí unos ejemplos de cuánto pagarías según el valor de la propiedad:
Propiedad de $500,000 MXN
Tasa: 0%
Impuesto a pagar: $0 MXN
Esto significa que podrías escriturar una vivienda de valor menor o igual a medio millón sin pagar ISABI en Puebla.
Propiedad de $2,000,000 MXN
Tasa: 1.8%
Impuesto: $36,000 MXN
Este es el rango en el que se ubica la mayoría de las compras residenciales.
Propiedad de $5,000,000 MXN
Tasa: 3%
Impuesto: $150,000 MXN
En este nivel aplica la tasa más alta del esquema progresivo.
¿Por qué este cambio es importante para ti?
Este esquema progresivo tiene varios efectos directos:
1. Puedes pagar menos o nada
Si compras una propiedad de valor más bajo, puedes quedar exento del impuesto o pagar muy poco en comparación con antes.
2. Se favorece a compradores de primera vivienda
La tasa cero para inmuebles de hasta $500,000 MXN está pensada para impulsar el acceso a la vivienda básica y proteger a quienes no cuentan con un alto presupuesto.
3. Las propiedades de alto valor pagan más
Quienes compran viviendas o terrenos con valores mayores a $3 M MXN pagan una tasa más alta (3 %), lo que se debe considerar como parte de la planeación financiera antes de comprometerse con un precio alto.
Consejos para pagar menos legalmente
Aunque no existe una forma de “evitar” el impuesto, sí puedes planear con inteligencia:
1. Evalúa bien el valor que se declara
Verifica que el avalúo catastral o comercial no esté inflado innecesariamente. El impuesto se basa en el mayor valor entre el precio de venta y el avalúo, así que es importante revisar ambos.
2. Considera opciones dentro de los rangos con tasas menores
Si tu presupuesto lo permite, planear la compra en un rango que te beneficie con un impuesto menor puede ayudar a reducir el gasto total.
3. Entiende los costos adicionales
El ISABI no es el único gasto al comprar: debes considerar notaría, inscripción en el Registro Público, avalúos y otros derechos.
¿Cómo puede ayudarte Nidalia en tu compra?
Comprar una propiedad no debe ser una sorpresa fiscal. En Nidalia podemos apoyarte con:
✅ Asesoría fiscal y legal para entender tu impuesto y costos totales
✅ Evaluación de tu propiedad para identificar el valor y el rango aplicable
✅ Planeación anticipada, para que puedas incluir el impuesto en tu presupuesto
✅ Acompañamiento profesional desde el inicio hasta la escrituración
Comprar bien implica saber cuánto costará también en impuestos.
Bibliografía:
A partir de 2025 se cobrará impuesto de 3% por la compra de inmuebles mayores a 3 mdp, La Jornada de Oriente — Reforma progresiva del ISABI en Puebla.
Esta es la Ley de Ingresos del Ayuntamiento de Puebla 2025, Contundente — Explicación de rangos y tasas progresivas del impuesto.
Property Taxes, Fees and Costs in Puebla (2026), TheLatinvestor — Costos típicos asociados al impuesto de adquisición de bienes inmuebles.
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
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