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Cuando trabajas toda tu vida para ofrecer a tu familia estabilidad y bienestar, lo último que quieres es dejarle trámites complicados, disputas o pérdidas. La buena noticia es que existen herramientas legales para anticiparte y asegurar que lo que has construido pase con claridad, sin sorpresas.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN): CÓMO RECLAMAR LA PROPIEDAD TRAS HABITARLA POR AÑOS
Introducción:
En México, miles de personas viven en casas o terrenos que no están a su nombre. Tal vez heredaron el inmueble sin formalizarlo, lo compraron de palabra o lo han ocupado durante años sin un documento legal.
Lo que muchos desconocen es que la ley mexicana sí permite reclamar la propiedad en ciertos casos a través de una figura llamada prescripción adquisitiva o usucapión.
En este artículo te explicamos qué significa, cuándo aplica, y cómo iniciar el proceso legal para convertirte en el propietario legítimo.
1. ¿Qué es la prescripción adquisitiva o usucapión?
La prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite obtener la propiedad de un bien inmueble por haberlo poseído durante un periodo prolongado de manera continua, pacífica y pública, actuando como si fueras el dueño.
En otras palabras, si has vivido o cuidado una propiedad por años sin oposición del verdadero dueño, la ley puede reconocerte como propietario.
Fuente: Código Civil Federal, Artículos 1151 al 1160 – Cámara de Diputados
2. ¿Cuánto tiempo se necesita para reclamar por usucapión?
El tiempo varía según la situación:
10 años: si la posesión fue pacífica, continua y pública, sin documento alguno.
5 años: si tienes justo título (por ejemplo, un contrato privado de compraventa o cesión de derechos) y posesión de buena fe.
En algunos estados, incluyendo Puebla, existen variantes según el tipo de inmueble o si es urbano o rústico.
Fuente: Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla, Artículo 1137 – Congreso del Estado de Puebla
3. Requisitos básicos para ejercer la usucapión
Para que un juez reconozca la propiedad por prescripción adquisitiva, se deben cumplir varios requisitos:
Posesión pacífica: sin violencia ni oposición.
Posesión pública: el vecindario sabe que habitas el inmueble como propietario.
Posesión continua: sin interrupciones durante los años exigidos.
Ánimo de dueño: actúas como propietario (pagas predial, mejoras la casa, etc.).
Que no haya reclamos legales pendientes del propietario original.
El cumplimiento de estos puntos es clave para que el tribunal civil otorgue la propiedad al poseedor.
Fuente: Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) – Tesis Aislada, Registro 162,672: “Prescripción Adquisitiva. Elementos que deben concurrir para su procedencia.”
4. ¿Cómo se tramita la prescripción adquisitiva en Puebla?
El proceso se lleva a cabo ante un Juzgado Civil del Estado de Puebla.
Estos son los pasos generales:
Reunir pruebas de posesión: recibos de predial, agua, luz, testigos, fotografías o contratos privados.
Contratar un abogado o acudir a una notaría (según el caso).
En Puebla, si todos los interesados están de acuerdo, puede hacerse por vía notarial, lo que acorta los tiempos.Presentar la demanda de usucapión ante el juez o notario.
Publicar edictos en caso de que no se conozca al propietario anterior.
Esperar la resolución judicial o notarial, que otorgará la escritura definitiva a tu nombre.
Duración promedio: entre 6 meses y 2 años, dependiendo de la vía.
Fuente: Colegio de Notarios del Estado de Puebla – notariosdepuebla.org.mx
5. ¿Qué beneficios tiene regularizar una propiedad por usucapión?
✔️ Obtienes una escritura legal registrada a tu nombre.
✔️ Puedes vender, heredar o hipotecar el inmueble.
✔️ Proteges tu patrimonio frente a reclamos futuros.
✔️ Te permite pagar impuestos y servicios como propietario legítimo.
Sin una escritura, la casa no tiene valor legal de mercado y no puede incluirse en operaciones notariales o bancarias.
6. Riesgos de no iniciar el proceso
El propietario original o sus herederos pueden reclamar el inmueble.
No podrás vender ni escriturar legalmente.
Puedes perder años de inversión en mantenimiento o construcción.
En caso de fallecimiento, tus herederos no podrán adjudicar la propiedad fácilmente.
Fuente: Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO), Guía para compra segura de inmuebles, gob.mx/profeco
Conclusión
La prescripción adquisitiva no es un atajo, sino una herramienta legal para reconocer el derecho de quienes realmente han cuidado y habitado una propiedad durante años.
Si tu casa o terreno no está a tu nombre, no esperes a que surjan conflictos familiares o legales: regularizar a tiempo es proteger tu patrimonio.
Cómo te ayuda Nidalia
En Nidalia acompañamos a las familias que han habitado o heredado propiedades en Puebla, pero no cuentan con escrituras o documentos a su nombre.
Nuestro equipo te asesora en todo el proceso de prescripción adquisitiva o regularización patrimonial, ayudándote a reunir las pruebas necesarias y guiándote en la vía judicial o notarial más adecuada.
Te ayudamos a:
Verificar si cumples los requisitos para la usucapión.
Tramitar constancias y documentos ante el municipio.
Coordinar el proceso con notarios o abogados.
Obtener tu escritura legalmente registrada.
Bibliografía
- Código Civil Federal, artículos 1151-1160 — Cámara de Diputados
- Código Civil del Estado de Puebla, artículo 1137 — Congreso del Estado de Puebla
- Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) — Registro 162,672
- Colegio de Notarios del Estado de Puebla — colegiodenotariosdepuebla.org.mx
- PROFECO, Guía para compra segura de inmuebles — gob.mx/profeco
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
El mercado inmobiliario en Puebla está entrando en una fase de consolidación y evolución: después de incrementos muy fuertes en los últimos años, los inversionistas y compradores están más atentos a dónde ubicar su dinero de manera segura.
Cuando trabajas toda tu vida para ofrecer a tu familia estabilidad y bienestar, lo último que quieres es dejarle trámites complicados, disputas o pérdidas. La buena noticia es que existen herramientas legales para anticiparte y asegurar que lo que has construido pase con claridad, sin sorpresas.