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En Puebla, más del 40% de las propiedades tienen algún tipo de irregularidad legal, técnica o registral. Este dato, aunque alarmante, no sorprende: muchas familias viven en casas heredadas sin juicio sucesorio, en terrenos con escrituras mal inscritas, en fraccionamientos que nunca se municipalizaron o en predios cuya superficie registrada no coincide con la real.
PROPIEDADES IRREGULARES: ¿QUÉ TAN SEGURO ES INVERTIR EN PROPIEDADES IRREGULARES PARA REVENTA?
Introducción:
Invertir en bienes raíces en Puebla puede ser una excelente forma de ganar dinero… pero cuando se trata de propiedades irregulares, los riesgos pueden exceder las promesas de ganancia rápida. En este blog, analizamos en profundidad los peligros asociados, presentamos casos reales y te explicamos cómo Nidalia puede protegerte y convertir una amenaza en oportunidad.
1. ¿Qué es una propiedad irregular?
Las propiedades irregulares son aquellas que no cumplen completamente con la legalidad requerida: puede faltar escritura, estar en litigio, carecer de servicios, tener divergencias entre superficie real y registrada, o encontrarse en zonas sin permisos oficiales.
Estos inmuebles a menudo se promocionan por su bajo precio, pero lo barato puede salir muy caro.
2. Riesgos legales y financieros
Imposibilidad de escriturar o vender
Muchas propiedades irregulares no pueden inscribirse a tu nombre ni venderse legalmente. (turemateseguro.com)
Demandas y litigios
El propietario real o terceros pueden iniciar una demanda, desviándote de tu inversión. (turemateseguro.com)
Pérdida total o parcial de inversión
Si se pierde el litigio, podrías perder tu inversión o solo recuperar parte de ella.
Costos ocultos
Regularizar puede implicar gastos inesperados en escrituración, metraje, certificaciones y servicios.
Falta de servicios e infraestructura
Sin agua, luz o drenaje, revalorización e integración urbana son inciertas. (blog.landrada.mx)
3. Casos comunes y ejemplos
a) Terrenos sin escritura
De acuerdo a RivieraMayaCozy, es básico verificar que exista escritura pública, no solo un contrato privado (rivieramayacozy.com)
b) Predios con “libertad de gravamen” vencida
Informes resaltan la necesidad de certificar que no haya hipotecas o litigios activos. (realtyglobal.net) (tribunaldelabahia.com.mx) (zisla.com)
c) Zonas sin conexión a servicios o vialidad
Expertos advierten que terrenos alejados sin servicios tienen riesgo de quedar sin valor. (realtyglobal.net)
d) Promesas incumplidas de urbanización
Vendedores prometen infraestructura futura que nunca llega. (grupocolorines.mx)
e) Fraudes estructurales y de título
Casos en CDMX muestran escrituras falsas o fraudulentas: sin notario, sin registro. (grupocolorines.mx)
4. ¿Por qué la reventa complica aún más las cosas?
Los compradores también exigen certeza legal: tú necesitas un título limpio para vender legalmente.
El proceso de regularización puede demorar años, reduciendo plusvalía.
La reventa con conflicto legal es una bomba de tiempo: litigios, remisiones financieras y desgaste.
5. Diligencia debida: clave antes de invertir
Antes de firmar, debes:
Verificar escritura pública en Registro Público de Puebla.
Solicitar certificado de libertad de gravamen (sin hipotecas o juicios).
Asegurar el uso de suelo y permisos correspondientes. (zisla.com) (elpais.com) (rivieramayacozy.com)
Confirmar vialidades y servicios como agua, luz y drenaje (blog.landrada.mx)
Buscar asesoría legal y técnica antes de cerrar trato. (informacion.grupokervo.com.mx)
6. Estrategias para invertir seguro en propiedades irregulares
Invertir solo si hay un plan claro de regularización legal (escritura, metraje, permisos).
Comprar a través de esquemas como renta con opción a compra, donde el comprador puede terminar la escrituración (p.e. Infonavit) (reddit.com) (elpais.com)
Asesorarse con profesionales: notarías, abogados y topógrafos confiables.
7. Cuando sí vale la pena asumir el riesgo
Si hay acuerdos firmes con autoridades, como subsidios o planes municipales.
Si tienes un equipo legal que garantice rapidez en regularización.
Si el descuento es suficientemente alto como para cubrir demoras y costos.
Incluso así, solo vale la pena si es parte de una estrategia calculada, no una apuesta impulsiva.
Conclusión
Invertir en propiedades irregulares puede parecer una ganga… pero conlleva riesgos significativos que pueden comprometer tu patrimonio. Sin certidumbre legal, sin servicios básicos o sin un plan técnico, lo que parece una oportunidad puede convertirse en pérdida.
Solo se justifica invertir en estos casos con un plan real de regularización, asesoría experta y una estrategia financiera clara.
¿Cómo puede ayudarte Nidalia?
En Nidalia, convertimos un riesgo en una oportunidad:
Hacemos un diagnóstico legal y técnico exhaustivo de la propiedad.
Verificamos escrituras, gravámenes, usos de suelo y servicios.
Acompañamos procesos de regularización: escriturar, registrar, certificar superficie.
Asesoramos con negociaciones inteligentes (como rentas con opción) y alianzas.
Te conectamos con equipos profesionales locales (notarios, topógrafos, abogados).
Invertir con seguridad es posible: con Nidalia, adquieres confianza, respaldo y certeza.
Contáctanos y asegura tu reventa con confianza y estrategia.
Bibliografía:
Tu Remate Seguro – Inmuebles Irregulares: ¡No te dejes tentar por falsas promesas!
https://www.turemateseguro.com/blog/inmuebles-irregulares-no-te-dejes-tentar-por-falsas-promesasRiviera Maya Cozy – Cómo invertir en terrenos en México sin riesgos y fraudes
https://rivieramayacozy.com/es/como-invertir-en-terrenos-en-mexico/Grupo Kervo – Errores comunes al invertir en bienes raíces en México
https://informacion.grupokervo.com.mx/blog/errores-comunes-al-invertir-en-bienes-raices-en-mexicoZisla – Riesgos de comprar bienes raíces en México
https://www.zisla.com/es/riesgos-comprar-bienes-raices-mexicoBlog Landrada – Errores al invertir en terrenos
https://blog.landrada.mx/articulo/los-errores-mas-comunes-al-invertir-en-terrenosRealty Global – Podrías perder tu dinero al comprar terrenos de inversión
https://realtyglobal.net/blog/podrias-perder-tu-dineroGrupo Colorines – Compra terrenos seguros: cómo un hub inmobiliario te protege de fraudes
https://grupocolorines.mx/compra-terrenos-seguros-como-un-hub-inmobiliario-te-protege-de-fraudes-al-invertir-en-terrenos-en-mexico/Portal Terreno – Evita estos 3 riesgos al adquirir un terreno de inversión
https://www.portalterreno.com/mx/blog/158/evita-estos-3-riesgos-al-adquirir-un-terreno-de-inversionReddit – r/MexicoFinanciero: Experiencias sobre compra de propiedades irregulares
https://www.reddit.com/r/MexicoFinanciero/comments/1ch6tf7/invertir_en_terrenos_irregulares_vale_la_pena/El País – Oportunidades de regularización de viviendas del Infonavit (2025)
https://elpais.com/mexico/2025-06-18/el-gobierno-abre-la-puerta-a-que-los-ocupantes-irregulares-de-viviendas-del-infonavit-puedan-comprar-o-rentarlas.html
De nuestro blog
Nos esforzamos por brindarte una mayor comprensión de los procesos legales relacionados con los bienes inmuebles.
Es común que las personas vivan en casas heredadas informalmente, sin haber hecho un juicio sucesorio ni haber adjudicado legalmente la propiedad. Estas situaciones, aunque comunes, representan un riesgo legal y económico importante.
El perfil del comprador en Puebla está evolucionando fuertemente. En 2025, ya no basta con ofrecer una vivienda funcional: las nuevas generaciones demandan experiencias, tecnología, sostenibilidad y espacios que se adapten a su estilo de vida.
